Главная

 

 

О нас

 

Услуги

Документы

Контакты

                                            

Экспертиза исполнение обязательств участниками строительного процесса по срокам строительства

 

Москва - город энергичный. А стройки Москвы это словно сгустки этой энергии: кипучей, могучей и такой осязаемой. Кажется, что она, энергия строителей, трансформировалась в стремительные башни многоэтажек жилых кварталов, в просторные залы спорткомплексов, в километры ровных дорог, в новые станции метро… Говорят, что дороги – это артерии города. Ну а стройки – это пульс Москвы. И пока город пульсирует стройплощадками - он живет и развивается. Он хорошеет.

В 2002 году в Москве выполнено строительно-монтажных работ на 134,67 млрд.руб. из них 45,57 млрд. руб. (108,4 % к уровню 2001 года) приходится на долю организаций, подведомственных Комплексу архитектуры, строительства, развития и реконструкции города. Подведомственные предприятия строительной индустрии и промышленности стройматериалов выпустили продукции на 13,76 млрд. руб. (10,59 млрд. руб. по Москве) это 102,8 % к уровню 2001 г.

Жилья в прошлом году построено 4506,2 тыс. кв. м, на 7,3 % больше планового задания и на 17,9 % больше, чем в 2001 году. Из них 400 тыс. кв.м (100% к заданию) – жилье для решения городских общесоциальных задач, 34,2 тыс. кв.м – для бюджетных организаций (111,4% к заданию). Для переселения граждан по программе реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда (снос ветхих пятиэтажек, реконструкция, выражающаяся в увеличении объемов и площадей здания в целом, обустройство чердаков под жилые цели) построено 902,4 тыс. кв.м (100,3% к заданию), из них 835,4 тыс.кв.м – в новых домах. Отремонтировано 278 тыс. кв.м фасадов (104,9 к 2001 г.) и 77 тыс. кв.м кровли (116,7% к 2001 г.).

Более 19% от общего объема жилья, введенного в эксплуатацию в 2002 г., построили привлеченные генподрядчики. Наиболее успешной была работа холдинговой компании «ГВСУ «Центр», строительных фирм «Крост», «КиФО-Н», «Сатори», компании «ДОН-Строй», «Новые Черемушки», «Конти», объединения «Ингеоком», корпорации «Мосэнерго строй» и «Жилищная инициатива», предприятия «Тема», ОАО «Квартал» и ООО «Центр «Поликварт».

Московский рынок жилья сегодня богат предложениями новых квартир: практичных, функциональных и престижных.

Начиная с 1994 года в г. Москве снесено более 2 млн. кв.м панельных пятиэтажек и ветхих домов. Работы предостаточно. К 2010 году необходимо снести все ветхие «хрущобы» серий К-7 и II-32, на их долю приходится 6 млн.кв.м жилья, еще 13 млн. кв.м жилья в домах более позднего периода предстоит реконструировать (серии 511 и 515).

Несмотря на то, что современный жилой фонд Москвы насчитывает 190 миллионов квадратных метров, дефицит жилья в столице солидный – около двух миллионов квартир.

Данный факт создает поле деятельности для строительства жилья коммерческими структурами, которые получают большую прибыль, чем при строительстве жилья подведомственными организациями. В настоящее время существует немало компаний, которые путем объявлений в средствах массовой информации стараются привлечь средства граждан, обещая им в ближайшем будущем предоставить квартиру. Не редки случаи, когда эти компании не выполняют свои обязанности, ссылаясь на различные сложности. Если обязательства и выполняются, то со значительной задержкой в строительстве, а следовательно, и с задержкой передачи квартиры гражданам. Об этом свидетельствуют многочисленные обращения граждан в юридические консультации и специализированные организации с просьбой разъяснить им их права и найти способы воздействия на эти фирмы.

При покупке квартиры будущий покупатель заключает договор купли-продажи, «о долевом строительстве» или договор инвестирования. Когда покупатель осознает, что квартиру в договоренный срок ему не предоставят, возникают споры с продавцом. Судебная практика по таким делам не одинакова – в одних случаях суд рассматривает данные споры в рамках закона «О защите прав потребителей» (в редакции Федерального закона от 09 января 1996 г.), в других согласно Закону РСФСР от 26 июня 1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР». По моему мнению, такие договоры подпадают под действие закона «О защите прав потребителей», поскольку целью покупки квартиры гражданами является улучшение своих жилищных условий, а не получение прибыли.

Данная проблема существует не только для физических лиц, но также и для ипотечных компаний, строительных сберегательных касс, банков и других субъектов инвестиционного рынка жилищного строительства.

Как избежать подобного спора? Ответ прост. Перед заключением договора на покупку квартиры необходимо обратится в специализированную экспертную организацию, которая даст независимое квалифицированное мнение о наиболее вероятном (реальном) сроке строительства жилого дома.

Одной из таких организаций является Автономная Некоммерческая Организация независимой экспертизы «Академстройнаука». Основанием для выполнения работ может служить определение суда, постановление нотариуса или заявка от физического лица. Эксперты данной организации проведут строительный аудит строящегося многоквартирного дома, а именно, определят текущие технические параметры и факторы, влияющие на сроки и стоимость завершения проекта жилищного строительства. Для этого экспертами будет осуществлен натурный осмотр объекта, проведен анализ исходно-разрешительной и проектной документации на соответствие действующим нормативным актам. По программе жилищного ипотечного кредитования специалистами «Академстройнаука» был проведен аудит 70 жилых домов в Москве и Московской области. Проведенным натурным осмотром было установлено, что 57 объектов не будут предъявлены к сдаче в срок. Выполнив статистику по экспертируемым объектам было установлено, что из 57 «проблемных» объектов в срок были сданы только 3.

В среднем многоквартирный дом строится год-полтора, а не редко и больше. Если строительство дома осуществляется по типовому проекту, то срок строительства определяется нормативным методом на основании СНиП 1.04.03-85 "Нормы продолжительности и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений" раздел "Непроизводственное строительство. Жилые здания". Нормы продолжительности строительства объектов охватывают период от даты начала выполнения внутриплощадочных подготовительных работ до даты ввода объекта в эксплуатацию. Данные нормы устанавливают нормативную продолжительность строительства по различным типам жилых домов в зависимости от их общей площади. Приводится общий срок строительства жилого дама, а также сроки выполнения подготовительных работ, строительства подземной и надземной частей, выполнения отделки. Нормы продолжительности строительства, в том числе нормы продолжительности подготовительного периода и монтажа оборудования, указанные в данном акте, являются максимально допустимыми значениями времени. Нормами предусмотрено строительство жилых зданий с техническим подпольем, без встроенных и пристроенных нежилых помещений, выполнение всех работ по благоустройству территории, а также устройство всех видов инженерных сетей до первых от зданий колодцев внутриквартальной сети.

Однако бывают и исключения, когда срок строительства не может быть определен СНиП 1.04.03-85. Строительство таких жилых домов осуществляется по индивидуальным проектам в районах со сформировавшейся развитой инфраструктурой. Запроектированный дом входит в состав жилого комплекса с автономной инфраструктурой и уникальным обликом. При строительстве применяются самые современные технологии и материалы, которые безопасны для здоровья. Обычно в состав жилого комплекса входят от 2 до 4 жилых домов, предусмотрена собственная зона отдыха (аквапарки, «водные горки», сауны, теннисные корты, бильярдные и спортивные залы), в цокольном этаже предусмотрены многоярусные подземные гаражи с мойкой и автосервисами, множество магазинов и бутиков, офисами на первом этаже, охраняемая территория с благоустроенными детскими площадками. Общая продолжительность строительства таких жилых зданий определяется Проектом Организации строительства (ПОС), который является неотъемлемой частью проекта строительства любого капитального сооружения и учитывает принятые решения по технологии и организации строительства.

Экспертами разработана методика «определения строительной готовности жилых зданий и прогнозируемого срока завершения строительства». Данная методика позволяет определить готовность и срок завершения строительства любого, независимо от сложности, строящегося здания.

На первом этапе определяется нормативная продолжительность строительства объекта: определяется исходя из общей площади квартир всего здания и если отличается от приведенных в нормах или находится в интервале между ними, то определяется интерполяцией, а если за пределами максимальных или минимальных значений норм, то экстраполяцией. Методом экстраполяции расчет производится исходя из того, что на каждый процент изменения мощности, указанной в нормах, продолжительность строительства объекта изменяется на 0.3%, однако при экстраполяции мощность (или другой показатель) не должна быть больше удвоенной максимальной или меньше половины минимальной мощности, указанной в нормах. При определении продолжительности строительства объекта дополнительно учитывается время: на строительство в подготовительный период внеплощадочных зданий и сооружений, необходимых для инженерного и транспортного обеспечения строительства объекта; на выполнение внутриплощадочных специальных работ по подготовке искусственных оснований под здания и сооружения (намыв территории, выторфовывание, глубинное водопонижение, шпунтовое ограждение, закрепление грунтов, замена грунтов, проведение мероприятий по подготовке оснований, сложенных вечномерзлыми и пучинистыми грунтами); на проведение противооползневых мероприятий, устранение набухания и просадочности грунтов, устройство свайных фундаментов (при длине свай более 6 м), вертикальную планировку при формировании территории привозными грунтами, а также на лесосводку, снос и перенос зданий и сооружений с площадки застройки. В этом случае общая продолжительность строительства объекта увеличивается не более чем на одну треть от наибольшей продолжительности строительства или сноса (переноса) одного из указанных внеплощадочных и внутриплощадочных зданий и сооружений или выполнения одной из внутриплощадочных специальных работ, определенных на основе соответствующих норм.

Нормы продолжительности строительства объектов предполагают выполнение строительно-монтажных работ основными строительными машинами в две смены, а остальных работ - в среднем в 1,5 смены; при организации всех работ в две смены необходимо учитывать коэффициент 0,9 а при работе в три смены - 0,8. Таким образом, рассчитывается минимальная продолжительность строительства, учитывающая работу в три смены.

На втором этапе определяется объем выполненных на момент обследования строительно-монтажных работ. Для определения строительной готовности используются показатели удельных весов конструктивных элементов надземной и подземной частей здания. На основании норм рассчитываются прогнозируемые нормативный и минимальный сроки завершения строительно-монтажных работ, а также устанавливается нормативная и максимальная строительная готовность объекта.

Таким образом, проанализировав объем выполненных строительно-монтажных работ, эксперт приходит к выводу о соответствии нормативного и прогнозируемого срока предъявления объекта государственной приемной комиссии.

 Что же является причиной увеличения сроков сдачи объектов в эксплуатацию? Исходя из многолетнего опыта выявился круг наиболее частых существенных причин, приводящих к увеличению сроков строительства:

1.     отсутствие, не полностью и/или некачественно разработанная проектно-сметная документация;

2.     изменения проектно-сметной документации – увеличение этажности и, как следствие, объем СМР;

3.     нарушения нормативных актов или отступления от проекта при выполнении строительно-монтажных работ;

4.     строения предназначенные под снос должны быть свободны к началу строительства, так как в норму продолжительности строительства не входит и дополнительно не учитывается время на переселение жителей и организаций из строений, находящихся на территории, отводимой под строительство.

Можно привести пример, когда Заказчик для выполнения своих обязательств идет на «противозаконные» действия - объект предъявляется госкомиссии в нормативный срок, но при натурном осмотре выясняется, что готовность объекта составляет меньше 100%: не завершены пуско-наладочные работы, работы по внутренней отделке мест общего пользования. Кроме того, жильцами выявляется ряд дефектов, а именно, короткие замыкания в электропроводке, сверхнормативные отклонения поверхностей потолка, стен и пола от плоскости, незавершенные или выполненные с отклонениями от нормативных актов работы по устройству инженерных коммуникаций. Для устранения некачественно выполненных строителями работ или недоделок «счастливым» обладателям квартиры приходится за счет собственных средств устранять все недоделки, что приводит порой к высоким материальным и временным затратам.

По совместным данным независимой экспертизы, проведенной в начале 2003 года независимой экспертной организацией НИИ «Мосстрой» и «Академстройнаука» из 783 произвольно взятых домов-новостроек, строительный брак встречался в 619 домах, из них 110 были отнесены к разряду элитных. Такие проблемы не редкость во всех классах жилых домов, будь то обычная «типовушка» или элитный дом. Около 80% муниципальных новостроек сдается с браком.

ASN Expert Group©

 

 

117246, Москва, Научный проезд, д. 10 

Тел./факс  +7 (495) 230-84-94  

e-mail: mail@asnorg.org 

    

 

© ЭЦ "Академстройнаука". Все права защищены    

 

На главную